부동산 경매 체험기

부동산 경매 

출처 : Pixabay

부동산 경매의 기본 세 단계 과정

STEP 1 경매 물건 분석

STEP 2 법원 경매장 이동

STEP 3 경매 입찰 및 낙찰

 

STEP 1 경매 물건 분석

부동산 경매의 시작! 경매 물건 분석은 크게 시세 조사, 현장 조사, 권리 분석으로 나눈다.

시세 조사는 최근 거래 가격과 인터넷 시세를 비교해서 적당한 입찰가인지 알아보는 걸 말한다. (네이버, KB 부동산 시세 등)

또 현장에 직접 찾아가서 현장 실거래가를 알아보는 현장 조사도 같이 해야 한다.

시세조사 : 실거래가 평가, 시세 평가

현장조사 : 입지평가, 현장 간접경험

-> 매수할 만한 물건인지 확인한다.

 

권리 분석은 경매의 핵심이다. 분석을 잘못한 결과에 따른 손실이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 한다. 

권리분석 - 공적장부 + 실물 확인을 통한 권리 상태  파악

등기부등본 

부동산에 대한 외형 (면적, 지분 등)

권리 관계(소유권, 저당권 등)

건축물대장

건축물의 소유와 이용 상태

구조내력

토지대장

토지에 대한 현황 확인

토지이용계획서

지역ㆍ지구 등 지정 여부

행위 제한

※아파트 경매의 경우 등기부등본 위주 권리 분석이 필요하다.

경매 매물 검색 www.courtaution.go.kr  

경매 물건에 관한 정보는 대법원 경매 사이트에서 매물 검색이 가능하다.

유료이긴 하지만, 외부 경매 사이트를 활용하는 방법도 있다. (경공매 데이터 39년 ZZ Action, 법원 경매정보 사이트 옥션 O, TANKS AUCTION)

 

STEP 2 법원 경매장 이동

출처 : Pixabay

입찰일에 맞춰 경매가 진행되는 법원으로 감안한다. 

입찰 준비물은 신분증, 도장, 보증금 10% (현금 또는 수표)이다. 입찰 보증금은 (최저 매각금액의 10%)로 현금도 가능하지만 수표가 편하니, 법원 내 은행을 이용한다.

입찰시간은 10:00~11:40로 경매 물건에 따라 상이하다.

부동산 경매는 입찰법정에서 진행한다.

입찰 대기 장소에서는 동일 매물 입찰 경쟁자들이 있다. 다른 사람이 입찰금액을 알 수 없게 보안에 유의해야 하고 입찰 법정 내부는 사진 촬영 금지되어 있다.

 

STEP 3 경매 입찰 및 낙찰

출처 : Pixabay

입찰법정에서는 1) 기일입찰표 2) 매수신청 보증 봉투 3) 입찰봉투 3가지를 받게 된다. 실제 작성은 법원 내 입찰 기재대 안에서 [기일입찰표] 하나만 작성하면 된다.

1) 기일입찰표에 사건번호, 물건번호, 제출자를 작성하고 직인

2) 매수신청 보증 봉투에 준비한 보증금(현금 또는 수표)을 넣는다.

3) 입찰봉투에 작성한 기일입찰표와 매수신청 보증 봉투를 넣는다.

 

사건번호, 물건번호는 법원에서 제공하고 입찰가액은 입찰 희망 금액, 보증금액은 입찰 최저가의 10%이다.

 

입찰가액의 경우. 0을 하나 더 적는 실수가 발생하기도 한다. 이 경우 입찰 취소를 할 수 있지만 보증금은 돌려받지 못하므로 입찰가액은 언제나 잘 확인해야 한다.

봉투를 봉인해서 제출하면 집행관은 입찰자용 수취증을 준다. 수취증은 입찰보증금 반환 시 필요하므로 주의해서 보관해야 한다.

 

입찰 접수가 끝나면, 11시 40분에 법정에서 개찰을 알린다.

집행관이 사건번호를 말하면 응찰할 사람 모두 앞으로 나오고 가장 높게 쓴 사람이 낙찰자가 되고 신분 검사 후 낙찰받는다. 

 

낙찰 이후 과정

낙찰 >> 법원 확인 (경매 내용에 대한 법적 검토 : 1주일 소요) >>이해관계인 항고 가능 기간 (법원 경매 내용에 대한 채권ㆍ채무자의 항소 기간 :1주일 소요) >> 잔금 납부 (항고 가능 기간 이후, 한 달 내로 잔금 납부) >> 명도 (부동산 점유자가 점유권을 타인에게 옮기는 것)

 

이후 과정에서 낙찰자에게는 잔금 납부가 가장 중요하고 일시불 이기 때문에 반드시 자금 상황을 확인해야 한다.