주택 공급 부족 심화, 2024년 부동산 가격 전망

최근 또 다시 주택 공급 부족에 대한 이슈가 수면으로 떠오르고 있다.

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주택 공급 부족 현상의 원인이 무엇이고 얼마나 심각한 상황인지, 2024년 부동산 가격 전망은 어떻게 될지 알아보자.

 

2019년 주택 공급 부족과 부동산 가격 상승

 

2019년은 매매, 전세 할 것 없이 집값이 무서운 속도로 상승하던 시기였다.

 

당시 부동산 가격 상승의 가장 중요한 요인은 ‘주택 공급 부족’이었다.

 

주택 공급 부족 심화 전망

주택 공급은 ‘아파트 입주 물량’ 수치를 이용해 많고 적음을 판단한다.

 

1990년부터 연간 아파트 입주물량의 평균치를 보면 매년 약 33만 호의 새 아파트가 공급되고 있다.

 

33만 호라는 평균값을 기준으로 할 때 지난해 입주물량은 33만 2000호로 장기 평균과 유사한 수준이었다.

 

올해 입주물량은 37만 호가 예정돼 평년보다 많은 수준이다.

 

하지만 2024년에는 31만 호, 2025년에는 23만 호까지 아파트 입주물량이 빠르게 감소할 예정이다.

 

과거 아파트 입주물량이 가장 적었던 시기는 2011~2013년 연평균 약 20만 호 가량으로, 2025년 23만 호는 역대 최저 수준에 상당히 근접한 수준이다.

 

주택 공급 부족의 원인

 

주택 공급 부족의 원인은 복합적이다.

 

부동산 시장은 현재 '부동산 스태그플레이션(경제불황 속 물가 상승)'에 빠졌다.

 

(1) 러시아ㆍ우크라이나 전쟁으로 인한 원자대값 인상

아파트를 건설하는데 가장 중요한 재료가 철근과 콘크리트인데, 이들 원자재 가격이 러시아ㆍ우크라이나 전쟁으로 급격히 상승했다.

 

철근 가격은 최근 3년간 45% 상승했고 시멘트 가격도 52% 상승했다.

 

(2) 인건비 인상

최근 물가상승으로 인건비 인상까지 더해지다 보니 아파트를 짓는데 들어가는 비용이 증가했고, 결과적으로 건설업자의 사업 수익성이 나빠졌다.

 

이로 인해 건설사들은 꼭 필요한 사업장이 아니면 새로운 사업을 시작하는데 주저하게 된 것이다.

 

(3) 금리 인상

 

(4) 주52시간 근무제(근로기준법 개정안)

 

(5) 중대재해 처벌 등에 관한 법률(중대재해처벌법)

이와 같은 원인들이 주택 공급 부족 문제를 더 심화시킬 수 있는 요인이다.

 

지역별 주택 공급 물량 비교

지역별 아파트 입주 물량을 살펴볼 때엔, 절대적인 공급 물량보다 지역 인구 수 대비 공급 물량이 얼마나 많은지 상대적인 수치로 확인하는 것이 더 직관적이다.

 

따라서 지역별(광역자치단체) 인구 수 대비 2023년부터 2025년까지 아파트 입주 예정 물량 비중 산출해보면, 전국 평균은 1.8% 수준을 기록하고 있다.

 

지역별로는 대구와 인천이 각각 3.1%와 3.5%로 다른 지역들에 비해 공급 과잉 상황에 놓인 것으로 분석할 수 있는 반면, 서울과 제주는 각각 0.9%와 0.5%로 전국 평균을 크게 밑돌고 있다.

 

즉, 서울과 제주의 주택 공급부족이 심각한 것으로 판단할 수 있다.

 

한편, 전라권(광주·전북·전남)은 이 비율이 약 1.5% 수준으로 주택 공급이 부족한 대표적인 지방 지역으로 볼 수 있다.

 

다만, 수도권은 인구가 꾸준히 증가하는 반면 지방은 인구 감소의 위험에 놓인 만큼 수도권의 공급 부족 현상이 더 심각해질 수 있다.

 

2024년 부동산 가격 전망은?

2019년 공급 부족 논란 당시 가장 문제가 됐던 부분이 전세가격 급등이다.

 

주택 매매는 여유를 갖고 조금 미룰 수 있지만, 내가 거주하는 집을 구하는 일은 미룰 수 없다.

 

그만큼 주택 공급 부족은 거주할 수 있는 주택을 점점 부족하게 만들어 임대차 시장에 급격한 가격 상승 요인으로 작용하게 된다.

 

한편, 아파트 전세 매물이 부족해 아파트 전세값이 크게 상승하게 되면 세입자는 차라리 아파트를 구입하는 방향으로 선회하고, 이렇게 유입된 매수 수요는 아파트 매매가격도 상승시키게 된다.

 

즉, 공급 부족은 다양한 방향으로 전셋값과 매매값을 상승시키는 요인으로 작용하는 만큼 실수요자는 공급 문제가 더 심각해지기 전에 주택을 구하는 것이 좋다고 볼 수 있다.

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