금융 뇌관으로 떠오른 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란?(레고랜드 PF사태, 새마을금고 PF사태)

최근 부동산 관련 뉴소로 레고랜드사태, 새마을금고 사태 등 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)으로 난리가 났습니다.

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오늘은 금융 뇌관으로 떠오른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)가 무엇인지 자세히 알아보겠습니다. 

 

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란?

 

프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)은 큰 규모의 프로젝트를 수행하기 위해 자금을 조달하고 관리하는 금융기법입니다.

 

사전적 의미로는 자금을 빌리는  사람의 신용도나 다른 담보 대신 사업계획, 즉 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법입니다.

 

자금을 투자 받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 뒤 이후 발생하는 이익으로 채무를 갚으면 됩니다.

 

부동산 프로젝트 파이낸싱의 특징

1) 비소구 금융

 

상환에 따른 책임과 부담을 금융사에서 집니다.

 

2) 부외 금융

재무상태표에 부채로 잡지 않는다. 차주의 대출한도에 영향을 주지 않습니다.

 

3) 신용담보가 아니라 수익성 기반 대출

사업주의 신용은 중요하지 않고 프로젝트 자체의 사업성, 수익성을 평가합니다.

 

4) 금융비용

신용등급이나 부동산 담보로 대출을 하는 것이 아닌 프로젝트 수익성을 보고 대출하는 것이기 때문에 자금을 조달해주는 금융권도 위험부담을 꺼안습니다. (금융사의 높은 금융비용 요구)

 

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달

 

부동산 개발사업은 '착공 전 단계', '공사단계', '준공 후 단계'로 구분할 수 있으며, 단계별로 부동산PF의 조달과 상환이 연결됩니다.

 

(1) 착공 전 단계

토지매입, 인허가 등 초기사업비 조달을 위한 '브릿지론'이 실행됩니다.

 

(2) 개발과 분양이 진행되는 공사 단계

공사 단계에서 실행되는 '본PF 대출' 자금은 브릿지론 상환 및 초기 공사대금으로 사용됩니다.

 

분양이 순조롭게 이루어진다면, 수분양(분양을 받은 주체)들로부터 수취하게 되는 분양 계약금 및 중도금을 본PF대출의 일부 상환과 공사대금으로 사용됩니다.

 

(3) 준공과 입주단계

준공 후 단계에서는 수분양자들이 입주하면서 납입하는 잔금으로 본PF 대출 상환이 완료되고, 부동산 개발사업의 수익이 실현됩니다.

 

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 문제

사업주의 신용이 아닌 프로젝트를 기반으로 대출한 것이기 때문에 프로젝트가 실패했을 때 그 상환 부담을 기업이 책임지지 않습니다.

 

그렇기 때문에 파장이 큽니다. (건설시장과 금융시장)

 

코로나로 인해 부동산 미분양 사태가 전국에서 발생해 건설사들의 부동산 PF 연체율 증가

 

올해 새마을금고 부실사태로 시작된 부동산 프로젝트 파이낸싱 여파가 점점 커지고 있는 상황입니다.

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지금까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)가 무엇인지 자세히 알아보았습니다. 

 

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