특례보금자리론 중단, 하반기 집값 전망은? (부동산)

23년 상반기 집값 상승의 주범, 가계부채 증가의 방아쇠로 간주되었던 특례보금자리론 접수가 9월 27일부터 중단됩니다.

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상승세를 타고 있던 집값이 특례보금자리론 중단으로 하반기 집값 전망에 어떤 영향을 줄지 알아보겠습니다.

 

특례보금자리론의 장점은?

 

주택 실수요자들을 위한 대출제도로 올해 1월 30일부터 정부가 출시한 정책모기지 상품입니다.

 

특례보금자리론의 핵심내용

1) DSR(총부채원리금상환비율)규제를 받지 않아 소득과 상관없이 대출한도 증액이 가능합니다.

(일반은행 경우 DSR 40%규제가 있음 - 연봉 1억원이면 4,000만 원까지만 대출이됨)

 

2) 금리에 대한 이득 (연초 금리 7%대)

9억원 이하의 주택을 대상으로 연 4%대의 금리로 최장 50년, 최대 5억 원까지 대출해줍니다.

 

무주택자는 물론이고 1주택자(3년 이내 매도)까지 대출가능

 

3) 중도상환수수료가 없는게 가장 큰 장점입니다.

 

위와 같은 장점 때문에 특례보금자리론 대출이 크게 증가하였습니다.

 

지난 9월 8일 기준으로 특례보금자리론 신청액이 37조 6천억 원이 대출되어 올해 공급 목표인 39조 6천억 원의 95%를 소진했습니다.

 

특례보금자리론 (일부)중단

 

특례보금자리론은 일반형과 우대형이 있습니다.

 

9월 27일부터 특례보금자리론 일반형 판매가 중단되고 우대형 상품은 신청ㆍ접수가 가능합니다.

 

특례보금자리론 우대형(저소득층)은 부부 합산 연 소득 1억 원 이하로 사려는 주택 가격이 6억 원 이하입니다.

 

특례보금자리론 일반형과 우대형 대출 비율은 1월부터 8월까지 특례보금자리론 신청액 중 우대형이 57%, 일반형이 43%를 차지했습니다.

 

특례보금자리론 일반형 조기 중단하는 이유

최근 급증하고 있는 가계부채 때문입니다.

 

지난 8월 가계부채 잔액 1075조원이 대출되어 사상 최대치를 나타내었습니다.

 

정부는 특례보금자리론이 집값 상승과 가계부채 증가에 기여했다고 판단되어 특례보금자리론 일반형 조기 중단 결정을 내렸습니다.

 

특례보금자리론 부동산 시장에 미친 영향

돈이 풀렸기 때문에 집값 상승에 기여했습니다.

 

서울 아파트 거래량 2022년 2월~8월 8,129건 2023년 2월~8월 23,056건 특례보금자리론이 출시 된 이후 작년 같은 기간 대비 184% 증가하였습니다.

 

서울 아파트값이 5월부터 상승 전환한 후 18주 연속 상승했습니다.

 

돈이 풀려 집을 많이 구매한 것입니다.

 

일반형 특례보금자리론 중단 서울 지역에 큰 타격

(1) 6억원 미만 서울 아파트 거래 비중

• 2022년 4분기 46%
• 2023년 1분기 29.2%
• 2023년 2분기 24.8%
• 2023년 3분기 23.9%

 

(2) 6억~9억 원 대 서울 아파트 거래 비중

• 2022년 4분기 21%
• 2023년 1분기 29%
• 2023년 2분기 27%
• 2023년 3분기 27%

 

(3) 9억~15억 원대 서울 아파트 거래 비중

• 2022년 4분기 20%
• 2023년 1분기 25.8%
• 2023년 2분기 29.3%
• 2023년 3분기 30.9%

특례보금자리론 출시이후에 6억원 이하의 아파트 거래는 줄고 6억이상 9억원 이하의 아파트 거래가 증가하였습니다.

 

고가아파트 경우 대출이 힘들었는데 특례보금자리론으로 대출이 가능해줘 수요가 증가하였습니다.

 

갈아타기 수요가 증가하여 중저가 아파트 거래 비중이 늘어났습니다.

 

일반형 특례보금자리론 중단 집값에 미치는 영향

올해 초 특례보금자리론으로 부동산 시장에 수요 증가로 집값 상승의 단초를 제공했습니다.

 

특례보금자리론 중단(대출규제)가 이뤄지면 수요위축이 전망되고 거래량 감소와 집값 하락으로 이어질 가능성이 높습니다.

 

특례보금자리론 조기 축소 정책 혼선

경제와 시장 상황에 따라 달라지는 부동산 정책으로 정책의 신뢰도 떨어집니다.

 

자산규모가 큰 부동산 정책은 신뢰도가 중요합니다.

 

대출규제를 통한 부동산 정책 효과

규제책과 완화책으로 나뉘누 부동산 정책, 집값 상승기에 규제책, 하락기에 완화책이 시행됩니다.

 

이명박 정부시절 대대적인 완화책에도 불구라고 위축된 수요 살리기 힘들어서 집값 하락하였습니다.

 

박근혜 정부 본격적인 부동산 부양책을 도입 -> 2014년부터 대출 규제 완화 DTI 70%까지 완화 -> 집값 상승하였습니다.

 

정책은 시기마다 효과가 다르게 나타났습니다.

 

부동산 정책 파급 효과 시장 상황에 따라 달라지나?

집값이 하락할 때 정부 정책의 효과가 더 크게 반영합니다.

 

집값이 상승기에 시행되는 대출규제 정책은 시장에 미치는 영향력이 제한적입니다.

 

올 하반기 집값 영향

대출규제등을 보면 집값이 올랐기 때문에 수요가 감소하는 구간입니다.

 

거래가 크게 감소할 구간이다. 최근 매물이 증가하고 있습니다. (공급 증가)

 

공급이 증가하고 수요가 감소하면 추가적으로 가격이 하락세를 보일 것으로 전망됩니다.

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지금까지 특례보금자리론 중단으로 하반기 집값 전망에 어떤 영향을 줄지 알아보았습니다.

 

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