부동산 증여는 2022년이 가기전에 해야 세제상 유리!

부동산 투자의 절세 Tip

[김민아 제작] 일러스트

부동산 투자에서 세금은 수익률을 결정하는 가장 중요한 요소이다. 부동산을 매입할 때부터 세금 절세에 대해서 계획을 세워야 한다. 

2023년부터 적용되는 개정세법

부동산을 증여받으면 취득세를 내게 된다. 2023년 세법이 개정된 이후에는 최고 12%까지 세율이 중과되는 일이 발생하게 된다.  이에 취득세 과세 구조 변경에 대해서 자세히 따져봐야 하겠다. 

취득세는 과세표준에 세율을 곱하여 계산한다. 과세표준은 세율을 곱하기 위해 적용되는 기준이 되는 금액으로 취득 당시의 가액으로 한다.라고 지방세법 제10조에 기재되어 있다. 증여에 따른 취득세율은 3.5%이다. 

무상취득(증여) "취득세 과세표준" 변경

현행의 취득세 과세표준의 경우 상속이나 증여로 무상 취득하는 경우 '신고가액'과 '시가표준액' 중 높은 금액으로 하도록 되어 있고 2023년부터는 시가표준액으로 취득세를 신고하는 것이 아닌 시장가치를 반영한 '시가 인정액'을 기준으로 적용되기 때문에 취득세 과세표준이 상승하게 된다. 세금이 늘어날 수밖에 없는 구조가 된다. 

예외) 시가적용 제외 자산

• 상속에 따른 무상 취득인 경우
• 시가 총액 1억 이하 부동산인 경우

취득세를 계산해 보면

• 아파트 시가가 20억, 시가인정액이 12억, 취득세 4%인 경우 아파트 취득세는?
• 2022년에 증여를 할 경우 취득세는 12억 * 4% = 4,800만
• 2023년에 증여를 할 경우 취득세는 20억 * 4% = 8,000만
• 건물,  토지 등 시가표준액은 시가의 50~70%에 불가해 2023년 전에 증여 시 취득세를 절감할 수 있다.

2023년부터 적용되는 이월과세

이월과세란 배우자/직계존비속으로부터 증여받은 자산 양도 시, 증여 당시의 증여가액이 아닌 "증여자"의 취득 당시의 취득가액을 적용하여 양도세 과세이다.

구분	2022년 12월 31일까지	2023년 1월 1일부터
중여취득 후 양도시 이월 과세기준	5년간 이월	10년간 이월
증여취득 취득세 과세표준 산정기준	공시가격	시가인정액 (감정,공매,유사매매 사례가 중 최근가액)

• 양도소득세 이월과세가 5년에서 10년으로 바뀌게 된다. 즉, 2023년 이후에 주택을 증여를 할 경우 10년 후에 양도해야 이월 과제 적용을 받지 않게 되는 것이다. 
• 증여 주택의 취득세 계산하는 기준이 공시 가격이 아닌 시가 인정액으로 바뀌게 된다. 취득세가 공시 가격이 아닌 시가 인정액으로 계산이 되니 세금 부담이 커지게 된다.

이월과세의 예시를 들어보면
증여자가 2012년도에 아파트 1채를 4억에 취득하였다. 2022~2023년에 아파트의 시가가 10억이다.

• 2022년에 증여를 할 경우 수증자는 증여일로부터 5년 내 양도 시,  취득가액을 4억으로 하여 양도세를 계산한다. 
• 2023년에 증여를 할 경우 수증자는 증여일로부터 10년 내 양도 시, 취득가액을 4억으로 하여 양도세 계산
  ※이월과세 기간이 길어질수록 증여받는 자산의 양도가 불리해진다.
  ☆ 주의! 다주택자의 주택 증여 취득세율은 다르다. 
  > 조정대상지역 내 시가표준 3억 이상의 주택을 증여하는 경우 취득세율 13.4% 적용(전용 85m2 이하는 12.4%)
  (1세대 1 주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 -> 취득세율 4% 적용)

 

주택은 올해 안에 증여를 해야 이월과세 적용을 받지 않아 세금 부담을 낮출 수 있다.