임대인이 전세보증금 안 돌려줄 때 절대로 하면 안되는 행동?

부동산 거래 절벽 이후 발생할 일

최근 매매 물건들이 쌓이고 사고자 하는 매수세가 정말 바닥을 치고 있다. 금리 인상이 지속되면서 이자 부담이 엄청나게 커지는 이유로 매수하기가 더 힘들어지게 되었다. 이러한 초고속 금리 인상 장세에서 가장 문제가 되는 것은 전세를 끼고 주택을 매수한 갭 투자자들이다. 이들은 계약 당시보다 전셋값이 더 떨어질 경우 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생한다. 

 

발길 끊긴 '갭투자 성지' 평택…이젠 깡통전세 걱정할 판

세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우

출처 : 게티이미지뱅크

전세로 살고 있는 사람들은 대부분 갭 투자 물건에 살고 있을 것으로 보이고 갭 투자 물건들이 매매시장에 나와서 거래가 안되면 집주인이 전세금을 돌려주기가 힘들어진다. 바로 그때 세입자 입장에서 절대로 해서는 안 되는 일을 알아보자. 예를 들어 전세 3억 원짜리 아파트에 2년 계약 기간으로 살다가 애들 학교나 직장 때문에 다른 지역으로 이사를 가야 할 상황이 생겼다. 그럼 계약 만기 2개월 전까지 집주인한테 연장을 하지 않는다는 '계약 갱신 거절'을 통지해야 한다. 주택임대차 보호법상 법률로 정해진 갱신 거절을 한 거니까 당연히 집주인 입장에서는 거절을 할 수가 없다. 계약 만기일이 6월 20일이라면 집주인한테 그날 맞춰서 전세금을 돌려 달라는 얘기까지 하고 나서 새 전셋집을 알아보고 계약금까지 주고 계약을 했다. 계약 만기일 날 오전에 짐 빼면서 기존 집주인한테 전세금 반환받고 오후에 이사 갈 집중인한테 전세 잔금 지급하면서 이사를 들어갈 아주 완벽한 계획이었다. 대부분 이런 식으로 진행을 한다. 계약 만료 당일 날 집주인한테 전화를 하니까 집이 안 팔려서 돈을 못 구했으니까 일단 반절만 주고 나머지는 일주일 뒤에 꼭 줄 거니까 차용증도 써줄 테니까 걱정하지 말고 이사 가라고 한다. 이삿짐도 싸고 있고 이제 머릿속에 지진이 난다 이사 갈 집주인한테 사정을 얘기하고 일주일만 기다려 달라고 부탁했더니 자기도 이사 갈 집에 잔금을 줘야 되는데 안된다고 단칼에 거절을 한다. 전세 잔금 지급을 못하면 지급했던 계약금 3천만 원도 몰수한다고 하니 어쩔 수 없이 적금도 깨고 여기저기 급하게 빌려서 이사 갈 집에 어렵게 잔금을 지급하고 이사를 들어갔다. 이사도 잘하고 약속한 일주일이 지나서 기존 집주인한테 전화를 했더니 연락이 안 된다. 그럼 이때부터 일이 손에 안 잡힌다. 찝찝해서 기존 집에 등기부 등본을 떼어봤더니 내가 이사하는 날까지 깨끗했던 등기부가 이사 다음날부터 갑자기 근저당권이 설정이 되었다. 은행에서 2억, 개인인 홍길동이 압류 2억 이렇게 빚이 생겨있다. 이런 경우가 정말 많다. 결론부터 말하면 나중에 채권자들이 이 집을 경매에 넘겨서 3억 원에 낙찰을 받는다면 먼저 경매 비용이랑 당해세(재산세 등)가 빠지고 1순위 근저당권 은행이 2억을 배당받고 나머지 배당  금액에서 그 뒤에 홍길동 압류나 여러 가지 채권들이 배당을 받게 된다 중요한 건 전세금은 배당을 못 받게 된다. 왜 이런 일이 생겼나?

내 전세금이 1순위가 되려면?

내 전세금이 1순위가 되려면 등기부상 다른 권리 없이 전입신고하고 점유 이사를 들어가면 '대항력'이라는 게 생긴다. 대항력이 있는 상태에서 집이 경매에 넘어가서 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자한테 내 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 집을 못 준다고 큰소리를 칠 수 있는 아주 강력한 힘이 된다. 계약서에 확정일자까지 받으면 경매에서 순위대로 배당을 받을 수 있는 우선변제권까지 생기는데 확정일자는 1순위든 후순위든 상관없이 받을 수 있다는 걸 참고해야 한다.

보증금을 배당받지 못한 이유는?

기존 집주인 말만 믿고 새집으로 전입신고를 빼고 이사 가서 점유도 이전됐기 때문에 대항력도 사라지고 우선변제권도 전부 없어졌다. 전입과 점유 둘 중에 하나라도 빠진 상태에서 경매가 진행된다면 보증금 전부를 날린다는 점을 기억해야 한다. 

전세금 안 돌려줄때 어떻게 행동해야 하나?

이사 날 잔금을 진행하는데 기존 집주인이 전세금 반환을 안 해 준다면 절대로 집주인 말만 믿고 이사를 가면 안 된다. 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면 기존 집에 짐을 전부 빼지 말고 옷이랑 이불이랑 밥솥이랑 칫솔이랑 이런 짐들을 일부 남겨두고 이사를 가야 한다. 그리고 짐이 남아있는 사진도 한 장 딱 찍어 놓으면 나중에 문제가 생겼을 때 세입자가 계속 점유한 걸로 간주를 해서 대항력과 우선변제권이 유지가 된다는 점을 꼭 기억해야 한다. 그리고 보증금을 반환받기 전에 전입신고를 다른 곳으로 전출하면 진짜 큰일 날 수가 있다. 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이하게 다른 곳으로 전입을 빼야 한다면 법원에 '임차권 등기명령'신청을 하고 임차권 등기가 된 뒤에 전출을 하거나 짐을 전부 빼고 이사를 가도 대항력과 우선 변제권이 유지가 된다. 실제로 임차권 등기된 집 등기부를 보면 임차권 등기를 신청하려면 계약 기간 중에는 안되고 계약 만료 후에 임차인이 단독으로 법원에 신청이 가능하다. 신청하고 한 달 안에 임차권 등기가 완료가 되면 임차보증금, 범위, 계약일자, 전입일자, 점유 개시일, 확정일자, 임차인 이름이 지재가 된다. 여기서 중요한 건 임차권 등기를 신청했다고 해서 바로 전입을 빼거나 이사를 가면 안 되고 꼭 등기부에 임차권이 설정된 후에 이사를 가거나 전입을 빼야 대항력과 우선변제권이 유지가 된다. 임자권 등기가 되기 전에 다른 곳으로 이사를 갔는데 그 안에 다른 권리가 들어오면 큰일 난다. 임차권 등기를 해 놓는다면 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있다. 

임차권 등기 시 임대인이 겪게 되는 불이익

임차권 등기 중인 주택인 경우 신규 입주한 임차인에겐 소액보증금 최우선변제(기준 금액 이하의 보증금을 지급한 소액임차인은 임차 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 일부를 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리)가 적용되지 않는다. 이는 기존 임차인의 권리를 보호하기 위한 것으로 이해하면 된다. 때문에 임차권 등기 중엔 소액보증금 우선변제를 적용받을 수 없어 신규 세입자를 구하기 어렵다. 임대인은 이미 기재된 임차권 등기를 말소하기 위해서는 세입자에게 보증금을 모두 돌려줘야 한다. 

Summary

전세보증금은 계약 만료 후에 당연히 반환해야하고 반환받아야 하는 금액이다. 임자권 등기 같은 불미스러운 일에 휩쓸리지 않길 바라며...