어려운 재건축 투자 이것만 알면 쉬워요! (은마아파트 재건축 심의 통과)

은마아파트 재건축 심의 통과

서울시가 지난 19일 열린 제11차 도시계획위원회에서 강남구 대치동 은마아파트에 대한 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정ㆍ경관심의 안을 수정 가결했다. 2003년 7월 추진위원회가 설립된 이후 19년 만에 통과했다. 재건축 대장 아파트가 드디어 움직였고 다음으로 서울 주변 재건축 아파트들의 움직임이 주목된다. 재건축 투자 시 유의사항에 대해 알아보자.

재건축 투자 시 가장 중요한 요소

재건축 투자 시 가장 중요한 요소는 사업속도, 수익성, 정부 정책이다. 재건축 투자 시 위의 3가지는 반드시 체크해야 한다. 

재건축 투자시 체크할 것 - 사업 속도

재건축은 10년 이상의 장기투자다. 투자 전 사업 추진 속도를 고려해야 한다. 잘못 선택하면 오랜 시간 동안 돈이 묶일 수 있다. 사업 속도를 판단하기 위해서는 아래와 같은 내용을 확인해야 한다.

• 단일평형일수록 (조합원 의견 차이 최소화)
• 조합 구성이 단일 단지일수록(2개 단지 이상 연합 재건축은 시행이 늦어질 수 있음)
• 사업단계별 주민 동의율이 높을수록 (기간 내  사업이 진행되지 않는 경우 정비 구역 해제도 고려)

위의 내용들이 만족할 경우 사업 속도가 빠르다.

재건축 투자 시 체크할 것 - 수익성

재건축 투자 시 수익성을 확보하기 위해 장래 투자가치는 높고 현재 투자비용은 저렴한 단지를 골라야 한다. 

• 토지 가격 높을수록(개발이익 증가, 조합원 부담 감소)
• 대지지분 클수록(아파트 평형 증가, 추가부담금 감소)
• 용적률 낮을수록(130% 이하, 사업성 있음)
• 단지 규모, 진입로가 클수록(시공사 공사비 절감)

위의 내용들이 만족할 경우 수익성이 유리하다.

재건축 투자 시 체크할 것 - 정부정책

재건축은 정부 정책에 영향을 받는다. 재건축 투자 시 정부 정책을 고려하자!

• 조합원 지위양도 규제지역 내 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도 제한 (17.6월 발표)
• 재건축 초과이익 환수제  재건축 개발이익에 대해 최대 50%까지 환수
• 재건축 안전진단 강화 : 구조 안정성 비중 상향 (18.2월 발표)

재건축 투자는 언제 투자해야 하나?

재건축 투자의 경우 투기과열지구 내 조합설립 후 조합원 지위양도 불가하므로 투자 시 유의해야 한다.

사업 초반부(계획 수립~정비구역지정)

-> 저렴한 투자비용, 장기투자의 위험성

사업 후반부(사업시행인가~관리처분 인가)

-> 안전한 투자가능, 높은 투자 비용

수도권 재건축 사업 진행 현황 검색 사이트

1. 서울시 : 정비사업 정보 몽땅 cleanup.seoul.go.kr

2. 경기도 : 경기도 추정분담금 시스템 gres.gg.go.kr

3. 인천시 : 인천시 추정분담금 시스템 renewal.incheon. go.kr

재건축 투자의 시작, 재건축 사업절차를 알아보자!