전세금 안 떼이는 방법 임차권등기명령제도

전세 시세가 2년 전 계약 전 보다 수억 원씩 하락하면서 역전세난이 심각하게 되었습니다.

 

역전세난으로 집주인이 새 임차인을 구해도 기존 임차인의 전세금을 전부 돌려주기 어려운 상황이 되었습니다.

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임대차 계약이 종료됐음에도 집주인이 전세금 돌려주지 않는 경우 혹은 돌려주지 못하는 경우 어떻게 해야 되는지 알아보겠습니다.

 

집주인에게 보증금을 무사히 돌려받으려면

 

첫 번째는 이사를 생각하는 세입자는 전세 계약 종료되기 2~6개월 전에 집주인에게 계약 연장 의사가 없음을 알려줘야 합니다.

 

세입자ㆍ임대인이 서로 아무 행동을 취하지 않으면 계약이 자동으로 갱신되고 계약 만기 이후에 계약을 해지할 경우 통보 시점부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

 

집주인이 연락이 없거나 이거 딱 상황 돌아가는 거 보니까 전세금을 못 봤겠네 싶으면은 두 번째는 임대차 계약이 종료됐다는 거를 정확하게 하여 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위해 '내용 증명'을 보내는 게 좋습니다.

 

내용 증명(전세 계약 만기 1개월 전)을 보냄으로써 집주인에게 심리적 압박과 소송 시 근거 서류(상대방에게 발생하는 손해를 임대인이 미리 알고 있었느냐 여부가 재판 과정에선 중요)로 쓸 수 있습니다.

 

그리고 계약이 끝난 다음에 보증금이 입금되지 않으면 세 번째는 임차권등기명령 제도를 활용합니다.

 

임차권등기명령 제도란

임차권등기명령 제도는 세입자가 이사를 가더라도 대항력(점유권리)과 우선변제권(경매에 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리)을 유지해 주는 제도입니다.

 

이해 쉽게 설명하면 세입자가 전입신고를 하고 계약서의 확정일자를 받고 이제 인도를 받게 되면 임차인들은 우선 변제권 하고 대항력을 가질 수 있습니다.

 

그런데 딴 데로 그냥 이사를 나가버리고 전입신고한 거를 다른 주소지로 바꿔버리면 권리들이 없어집니다.

 

보증금을 못 받은 상황에서 이사는 나가야 되는데 권리들은 사라지고 이게 너무 부당하니까 이제 임차권 설정 등기를 하게 되면 권리들을 그대로 유지를 할 수가 있게 되는 것입니다.

 

이사 가고 내가 전입신고를 다른 데다 해도 권리가 여전히 유지된다는 것입니다.

 

또 다른 중요한 요소 중 하나는 집주인 압박하는 게 가능합니다.

 

임차권 등기가 되는 순간 '이 집 돈 안 줘요'라는 걸 등기부에 딱 도장 찍어놓는 것이기 때문에 새로운 임차인이 안 들어오게 됩니다.

 

그럼 해당 주택의 경매로 넘어갈 가능성이 높고 집이 아무래도 경매로 넘어가서 팔리다 보면 집주인이 손해를 많이 보기 때문에 여력이 조금이라도 있는 집주인이라고 한다면, 임차권 등기명령 얘기 나오면 바로 돈 주고 해결하라고 하는 경우가 상당히 많습니다.

 

그래서 집주인 압박하는 용도로도 사용할 수 있습니다.

 

임차권 등기명령 시 주의할 점

임차권 등기명령 신청 시 이사를 바로 가면 안되고 임차권 설정 등기가 등기부상에 등록이 됐을 때 그때 이사를 나가야 합니다.

 

여기서 말하는 이사는 구체적으로 전입신고를 확정적으로 빼는 것을 의미합니다.

 

보통 법원에서 결정 나오는 데까지 한 10일 정도 걸리고 실제로 임차권 등기부에 딱 찍힌 것까지 하면 2~3주 정도 거립니다.

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최근에 역전세로 임대차 계약이 종료됐음에도 집주인이 전세금 돌려주지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.

 

집주인에게 보증금을 무사히 돌려받기 위한 방법으로 계약 연장의사 없음 고지, 내용 증명, 임차권등기명령에 대해서 알아보았습니다.

 

하지만 사실 최고의 대책은 예방입니다. 집을 고를 때 매물 시세 잘 확인하고 임대인, 보증보험 가입 등 세심하게 잘 챙겨야 하겠습니다.

 

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