전세사기 유형 및 대처방안

최근 전세사기로 인한 보증금 미반환 사례가 사회적인 문제로 떠오르고 있다. 

HUG 보증사고액 추이 

• 2017년 보증사고액 74억 원, 대위변제액 34억 원
• 2022년 보증사고액 11,726억 원, 대위변제액 9,241억 원

부동산 계약시 꼭 알아야 할 전세시기 유형 및 대처방안을 알아보자.

전세사기 유형 및 대처방안

(1) Step 1 집을 고를 때

- 사례 : 깡통전세 사기 

보증금+대출금 총합이 집값의 80%를 넘어 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 떼이게 되는 경우

- 대처방법

깡통전세 거르기, 임대인의 경제력을 믿지 않기

• 매매가와 전세가의 차이를 확인하여 깡통주택을 꼭 확인하고 피하자.
• 임대인의 경제력을 믿지 않기
• 전세보반환보증보험 가입 가능한 집인지 확인

(2) Step 2 계약서 작성 시

- 사례 : 이중계약

공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서 세입자와 전세 계약을 진행하고 집주인에게는 월세 계약을 했다고 하고 보증금을 갈취하는 사례

- 대처방법

등록된 공인중개사와 거래하기, 부동산 공제증서 받기

• 정상적으로 등록된 공인중개사인지 확인('국가공간정보포털'에서 확인 가능)
• 공인중개사에게 공제증서 받아두기(중개사고로 벌어진 손해를 배상해줄때 쓰임)

(3) Step 3 계약 직후

- 사례 : 법령 악용

전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌어 집이 경매에 넘어간 사례 (주택임대차보호법에 의한 임대인 대항력은 전입신고를 한 다음 날부타 인정) ※ 대항력 : 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘

- 대처방법

등기부등본 확인하기, 계약서에 특약사항 기재하기

• 전세계약 당일 잔금 치르기 전 등기부등본 확인
• 계약서에 특약사항 기재(계약체결 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 금지 등)
• 필요하다면 전세권 설정도 고려

(4) Step 4 입주 이후

- 사례 : 체납사실 미 고지

체납사실 미 고지 상황으로 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세 보증금이 보호받지 못하는 사례

- 대처방법

미납국세 열람제도를 활용, 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서

• 미납국세 열람제도 활용('23.4월 부터 임대인 동의 없이도 열람 가능)
• 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

(5) Step 5 계약기간이 끝난 후

- 사례 : 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우

계약만료가 되었는데도 임대인이 연락이 되지 않거나 연락이 되었지만 보증금을 돌려주지 않는 사례

- 대처방법

내용증명 보내기, 임차권등기명령 신청하기

• 내용증명 보내기(추후 법적 공방시 증거로 활용 가능)
• 임차권등기명령 신청(이사를 가더라도 대항력 유지)
• 지급명령 신청(전세금 반환 소송에 비해 기간이나 경제적으로 유리)

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