임대차계약기간 없으면 건물주 퇴거 요구 응해야 하나?

임대차 계약기간을 정하지 않은 경우의 사례

A씨는 2018년 1년간 성남  판교 테크 로벨리 중심가에 있는 상가건물  1층을 보증금 7억 원에 임차해서 베이커리 카페를 운영했는데 회사원들이 자주 찾아 장사가 대박이 났다. A 씨는 2019년에 임대차 계약을 갱신하면서 임대차기간을 따로 정하지 않기로 합의하고 계속해서 임차해 카페를 운영해 왔다. 그런데 최근에 건물주가 B 씨로 바뀌었고 B 씨는 A 씨가 운영하는 상가 자리에 자신의 카페를 운영하려 하니 A 씨더러 나가 달라고 한다. A 씨는 코로나 시국에도 손해를 감수하며 자리를 지켜왔는데 이렇게 자리를 뺏길 수는 없겠다는 생각이 들어 건물주인 B 씨에게 상가건물 임대차 보호법의 계약갱신요구권을 행사한다는 문자를 보냈으나 B 씨는 계약갱신을 거부하였다. 과연 A 씨는 카페를 지킬 수 있을까?

대법원 판례를 예시로 한 상담 내용

안타깝게도 A씨의 계약갱신 요구 행사는 법적으로 받아들이기 어렵다. 상가건물 임대차 보호법의 적용범위에 관해 자세히 알아보며 그 이유를 설명해 본다. 법 제2조 제1항 단서에서는 일정 보조금 이하의 상가에 대해서 이 법이 적용된다고 규정하고 있는데 서울특별시는 9억 원, 성남시 같은 과밀억제권역과 부산광역시는 6억 9천만 원이 기준이 된다. 만약 보증금 외에 차임(월세)이 있다면 차임에 100을  곱한 금액을 보증금에 더한 환산금을 기준으로 한다. 다만 같은 조 제3항에서는 환산보증금이 기준금액을 초과하더라도 대항력, 계약갱신요구권, 계약 갱신의 특례, 권리금 회수 기회 보호(6개월) 등은 적용되는 것으로 규정하고 있다. 사안에서는 보증금이 7억 원이므로 일단 법 제2조에 따라 법 적용대상은 아니지만 계약갱신요구권에 관한 규정은 적용이 된다. 그러나 문제는 A 씨가 2019년 임대차 계약을 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 합의한 데에 있다. 보증 금액이 기준금액을 초과하는 경우 임대차 기간 간주 조항(법 제9조)은 적용되지 않으므로 사안의 경우는 임대차기간의 정함이 없는 임대차 계약이 된다. 이때에도 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있는 계약갱신요구권이 행사할 수 있는 논란이 있었으나 대법원은 계약갱신요구권의 규정 형식 상 임대차기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신 요구권이 발생하지 않는다는 입장을 명확히 했다(대법원 2021.12.30. 선고 2021다 233730 판결 참조).

Summary

따라서 A씨의 경우, 2019년 계약갱신 합의 시 임대차 계약기간을 정하지 않았기 때문에 계약갱신요구권이 발생하지 않았으므로 B 씨에게 갱신 요구를 할 여지가 없다. 이와 같이 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우에는 민법에 따라 계약해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 상가를 인도해야 하며, 그 기간 동안 상가건물 임대차 보호법상 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다.