집주인과 세입자 간 갈등 증가 (역전세 후폭풍, 계약갱신해지권)

최근 집주인과 세입자간의 계약 해지를 둘러싼 갈등이 증가하고 있다. 전세 세입자가 만기가 되기전 집주인에게 2년 더 살겠다고 계약 연장을 하는 것. 2020년 7월 도입 된 임대차보호법 계약갱신 청구권으로 인해 분쟁이 급증하고 있다. 

집주인과 세입자 간 갈등이 빚어지는 이유

계약갱신해지권 때문 

(1) 계약갱신청구권 도입

세입자의 권리를 보호하기 위해 계약갱신청구권이 2020년 7월 도입

임차인이 희망하는 경우 1회(2년) 계약 갱신을 자유롭게 청구할 수 있는 권리 (2+2)

전월세상한제에 의해 전세 보증금의 5% 내에서 전세 보증금 증액 가능

집주인이 들어와 살지 않는 이상 유효

전셋값이 상승 시기에 세입자의 부담을 덜어줌.

(2) 계약갱신해지권이란

주택임대차보호법 제 6조의3

제 6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

묵시적 갱신 

주택임대차보호법 제 6조의2

세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 이후에 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 

해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생

계약갱신청구권이 도입된 배경

2020년 수도권 아파트 전세가격이 폭등하며 갭투자가 성행, 전년 대비 2배 이상 증가 11만 7천건

집값 안정화와 세입자들을 보호하기 위해 2020년 계약갱신청구권과 전월세상한제 신설

계약갱신청구권 신설 후 3년 문제는?

집값과 전세가 상승기에 신설된 계약갱신청구권

부동산 시장 분위기가 전환되며 계약갱신해지권이 부각

계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 후 좀 더 싼 집을 찾게 되면 계약갱신해지권을 사용 함.

계약갱신청구권 사용 비중이 증가

수도권 아파트 전세 신규 계약 비중 감소

계약갱신청구권 사용하는 세입자가 증가하며 계약갱신해지권을 요구하는 비율도 증가

-> 계약갱신해지권을 두고 세입자와 집주인간의 법적 다툼 증가

계약갱신청구권에 관한 특약사항 달았지만 계약 갱신이 아닌 신규 계약으로 판단한 법원

애매한 법 조항, 임대차 간 분쟁과 혼선 유발

전세 계약 유형별 계약갱신해지권 유무

묵시적 갱신 O

합의 갱신 X

계약갱신청구권 통한 갱신 O

계약갱신청구권을 통한 재계약

묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신 계약으로 분쟁 최소화 (시장 분위기)

하반기 전세 시장 전망

전세가의 급격한 하락이후 최근 서울 아파트 전세가 상승했지만

최근 전세가 상승은 큰 의미 없어 -> 2년 전 전세가와 비교 필요

내년 상반기까지 전세가 하락 예상

전세사기 유형 및 대처방안

전세사기 유형 및 대처방안

1,139채 보유 빌라왕 급사 부동산 시장 영향은? 깡통전세

1,139채 보유 빌라왕 급사 부동산 시장 영향은? 깡통전세