100프로 안전하지 않는 전세 제도(전입신고, 확정일자, 특약)

경기도 군포시의 한 집합 주택입니다. 4월 초 기준으로 빌라와 오피스텔 60 세대 가운데 19채에 압류가 걸렸다. 19 채의 집주인은 권 모 씨 한 사람이다. 압류 이유는 세금 체납 때문이다. 분양 당시 이 빌라의 전세금은 2억 4500만 원으로 분양가와 같았다. 문제는 권 씨가 각종 세금 72억 원을 체납하면서 100채 가량이 압류됐다.

전세 제도 100프로 안전하지 않다

최근 뉴스에 보도된 전세 사기를 보면 빌라의 신으로 불리는 사람이 저지른 대형 전세 사기였다. 전세 보증금하고 집값이 엇비슷한 이른바 깡통 주택 땜에 발생한 것으로 이런 깡통 주택은 정말 조심해야 한다. 전세 보증금과 선순위 채권이 집값의 80%를 넘긴다면 그런 집은 상당히 위험하다. 그래서 그런 집은 전세 들어가면 안된다. 집주인이 넘어져 집이 경매에 넘어가더라도 본인의 전세 보증금을 지킬 수 있다는 확신이 들어야만 그때 집에 전세를 들어가야 된다.

전입신고와 확정일자의 효력 발생일

집값보다 전세 보증금이 훨씬 낮아도 게다가 전입신고와 확정일자까지 받아도 본인의 전세 보증금을 날리는 경우가 종종 발생하고 있다. 과거에 '전입신고와 확정일자의 효력 발생일'문제가 몇 차례 논란이 된 적이 있다.

과거 논란 사례

A씨는 매도자고 B씨는 매수자이다. 이 두 사람은 15억 원의 아파트를 사고팔기로 계약을 했다. 그런데 이 집에는 매도자가 집에 전세를 들어와서 살기로 했다. 아파트를 팔면서 집주인이 집에 전세 살기로 하는 경우는 굉장히 흔한 경우이다. 그래서 15억 아파트인데 A씨가 9억 원의 전세를 살기로 했다. 따라서 잔금일에 차액 6억 원만 지급을 했다. A씨는 잔금을 하고 나서 집주인에서 세입자로 바뀌게 된 거다. 그리고 당연히 A씨는 이 세입자가 된 잔금을 당일 그 집에 대해서 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 본인의 전세 보증금을 지키기 위한 당연한 조치였다. 하지만 이 아파트는 매수자인 B씨의 재정 상태에 문제가 생겨 집이 경매로 넘어갔는데 A씨는 본인의 전세 보증금의 일부를 날리는 그런 일이 발생했다. 전세계약은 겉보기에는 아무 문제가 없었다. 우선 10억억이나 되는 아파트에 대출이 없었고 전세 보증금이 6억밖에 안 되기 때문에 차액이 넉넉했다. 그리고 세입자 A씨는 본인의 전세 보증금을 지키기 위해서 이 확정일자와 전입신고까지 완료를 했다. 대한민국의 전세 제도로 보호가 되는 모든 조치를 다 했다고 볼 수 있다. 그런데 도대체 무슨 일이 생겼을까? 4월 10일 잔금일에 A씨는 분명히 본인이 할 일을 다 했다. 전세 보증금 6억을 지키기 위해서 전입신고와 확정일자를 마쳤다. 그리고 잔금이 오가기 전에 등기부등본도 확인을 했다. 분명히 근저당 설정된 건 없었다. 그런데 그게 아니었다. 문제는 바로 잔금일 당일날 B씨 매수자가 대부 업체에서 대출을 받은 것이다. 그리고 대출을 받으면서 근저당을 설정을 했는데 이게 무려 14억 원이나 됐다. 한마디로 4월 12일 날 A씨가 전입신고 확정일자를 받았고 그날 당일 오후에 B씨가 대부 업체에서 대출을 받고 근저당 14억 원을 설정을 하게 된 것이다. 4월 10일 같은 날 이루어진 일이다. B씨의 재무 구조가 문제가 없다면 뭐 별 문제가 되지 않는다. A씨는 나중에 이 사실을 알고 기분이 나빴겠지만 B씨가 재무 구조가 튼실하다면 아무 문제가 되지 않았을 것이다. 하지만 문제가 있었다. 결국 B씨의 집은 경매에 넘어갔고 이 14억 원이나 근저당을 설정한 대부 업체는 본인의 채권을 다 회수했지만 A씨의 경우 세입자의 경우에는 본인의 전세 보증금의 일부를 날리는 그런 일이 발생을 하게 된 것이다. 그럼 여기서 이런 질문이 들어올 것이다. A씨는 분명히 근저당이 설정되지 않은 것을 확인하고 본인의 전입신고와 확정 입자까지 받았다. 그렇다고 하면 분명히 대항력이 생겼을 텐데 우리나라 전세 제도라는 게 세입자에게 강력한 대항력을 부여하는데요. 분명히 대항력이 생겼을 텐데 이 집이 경매에 넘어간들 무슨 문제가 있겠느냐 이렇게 질문을 할 것이다. 하지만 이게 그렇지가 않다. 바로 주택임대차보호법 3조 때문이다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인, 즉 세입자가 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3 자에 대하여 효력이 발생한다. 이렇게 돼 있다. 다음 날부터 바로 저게 문제가 된 것이다. 이게 이른바 대항력의 익일 규정이라는 거다. 다시 한번 정리해 보면 분명히 A씨는 12일 날 당일 날 전입신고를 마쳤다. 그리고 안심했다. 그런데 이 전입신고의 대항력은 바로 다음날 생긴다. 정확히는 13일 새벽 0시부터 발생을 하는 것이다. 그 날 바로 대부 업체에 의해서 10일 당일날 오후에 근저당이 접수가 된 것이다. 정확히 말하면 전입신고의 경우에는 다음 날 발생을 하고 근저당의 경우에는 접수 당일부터 발생을 하는 것이다. 따라서 이 두 가지 채권은 근저당이 우선하게 된다. 근저당이 12일 날 효력을 발생하고 전입신고는 13일부터 발생을 하기 때문에 이 근저당이 선순위 채권자가 되고 따라서 이 집이 경매에 넘어가서 결국 채권이 다 회수가 되지 않는다면 바로 선순위 채권자인 대부 업체가 우선권을 갖게 되는 그런 결과가 빚어지게 된 것이다. 이런 문제가 솔직히 자주 발생하지는 않지만 그래도 종종 발생하고 있다. 정말 조심해야 된다.

익일 규정이 만들어진 이유

대법원은 과거 판례에서 익일규정이 만들어진 취지를 이렇게 설명을 한 바가 있다. 주택임대차보호법에서는 세입자에게 강력한 대항력을 부여를 하는데 이 대항력을 갖기 위해서는 두 가지가 필요하다. 주택의 인도와 주민등록이 필요하다. 그런데 주택의 인도와 주민등록은 굉장히 간편한 공시 방법이다. 한마디로 집을 넘겨봤고 그리고 주민센터에 가서 그냥 주민등록만 하면 되는 굉장히 간편한 공시 방법이다. 그런데 반면에 이 근저당을 설정하는 것은 굉장히 좀 까다로운 절차를 거쳐야 된다. 대개의 경우 법무 사이에서 법원에 가서 정식으로 등기 절차를 하는 굉장히 까다로운 공시 방법이다. 하나는 굉장히 간편한 공시 방법이고 또 하나는 굉장히 까다로운 공시 방법이다. 그래서 이 두 가지 권리를 같은 레벨에서 만약 취급한다고 하면 결국 우선순위를 따지기 위해서는 뭐가 먼저 접수되는 지를 따져서, 즉 선후 관계를 따져서 아마 우선순위를 줘야 될 것이다. 등기가 몇 월 며칠 몇 시에 접수됐는지 그리고 본인의 전입신고가 몇 월 며칠 몇 시에 접수 접수되는지를 따져서 어떤 것이 먼저이냐에 따라서 우선순위를 부여해야 그래야만 될 것이다. 그런데 이게 현실적으로 어렵다. 등기야 그래도 법원에 접수 번호 받아서 등기 접수한 아마 날짜와 시간이 있을 거지만 이 주민센터에서 하루에도 수백 건씩 이루어지는 전입신고가 몇 시 몇 분에 이루어졌는지를 정확히 기록하는 것은 어려울 것이다. 따라서 현실적으로 이 등기와 전입신고의 선후를 따져서 우선순위를 주는 것은 현실적으로 가능하지 않은 얘기이다. 자 그렇다고 하면, 결국 이 문제를 어떻게 해결을 해야 될 것이냐 우선순위를 하나에 줄 수밖에 없다. 이렇게 보는 것이다. 그래서 이게 선후 관계를 따지기 어렵다. 그러면 이 두 권리를 어떤 하나를 우선시하도록 그렇게 규정을 해야 될 텐데 만일 주민등록에 대해서 그날 당일날 대항력을 부여한다면 어떤 일이 발생을 할까? 그럴 경우 이런 문제 가 있을 거다. 등기로 근저당까지 잡은 이 채권자의 경우에는 이 근저당을 잡으면서 분명히 집에 대해서 이 인도와 전입신고가 없음을 확인을 하고 그리고 근저당을 받았음에도 불구하고, 이후에 그날 오후에 이 전입신고와 인도가 이루어진 집에 대해서 이 두 권리가 부딪히게 된다. 그래서 임차인에 대해서 이 당일 주민등록과 인도에 대해서 대항력을 부여한다. 그러면 결국 이 근저당권자의 권리와 임차인의 권리가 결국 같게 되는 것이다. 따라서 이 집이 경매에 넘어갈 경우에 이 근저당권자와 이 세입자가 같은 권리를 갖게 되고 결국 이 경우에 근저당권자는 예측할 수 없는 손해를 보게 되는 것이다. 따라서 이 간편하게 공시하는 세입자보다는 복잡하게 등기하는 이 근저당권자의 권리를 우선시하는 게 맞다. 바로 이것이 법 취지가 되겠다. 취지가 전혀 이해되지 않는 바는 아니다. 근저당권자로서는 분명히 모든 걸 다 확인을 했음에도 불구하고, 예측할 수 없는 손해를 볼 수 있다면 그건 있을 수 없는 일이다. 그럼에도 이 규정은 좀 문제가 있다는 지적이 많다. 대개의 경우에 세입자들은 약자이다. 이런 대항력 제도도 잘 모른다. 그냥 본인이 전세 들면서 이 확정 일자만 받으면 전세 또는 지켜진다라는 그런 단순한 사실만 아는 한마디로 법률의 무지한 분들이 많다. 반면에 이 근저당권자들은 대개 금융회사들이 많다. 이런 구조를 잘 아는 그런 기관들일 가능성이 크다. 따라서 이게 과거에 언론에서도 몇 차례 문제가 됐다. 그래서 이런 문제점들을 인식한 정치권에서도 대항력의 익일 규정을 폐지하고 바로 이 전입신고와 당일 날 대항력을 부여하는 그런 법률안 개정안을 몇 차례 발의를 했다. 다만 아직까지도 법률안 개정은 이루어지지 않고 있다. 자 그런데 이렇게 익일 조항을 그냥 폐지해 버리고 대항력을 그날 당일 날 부여해 버리면 이 근저당권자들의 손해는 어떻게 할 것이냐 이런 논리도 여전히 유효하다. 하지만 여기에 대해서 폐지론자들은 이렇게 얘기를 하고 있다. 만약 법을 바꾼다 하더라도 이 금융회사들이 근저당을 받는 것은 대개 한참 전부터 근저당을 잡는다. 그리고 이 근저당을 잡는 시점과 실제 대출이 있는 시점이 갭이 있다. 그래서 만약 중간에 집주인이 세입자를 받는다고 하면 결국 금융회사는 이 중간에 사실을 알게 될 가능성이 크다. 그럴 경우에 금융 의사들은 이 집주인에 대해서 세입자를 받지 않기로 한 의무를 위배했기 때문에 이유를 통해서 대출 계약을 해지해 버릴 수 있는 따라서 이 금융회사들은 손해를 보지 않는다. 이런 논리를 취하고 있다. 하지만 이게 금융회사의 경우에 문제가 되지 않겠지만 이 집을 저당 잡히는 일은 금융회사 채권도 있지만 또 개인 간 채권 채무도 있다. 그런 경우에 또 문제가 복잡하게 된다. 따라서 이런 문제 때문에 이 근저당권자의 손해가 발생할 수 있기 때문에 아직까지 법 개정은 이루어지지 않고 있다.

잔금 치르기 직전, 등기부등본 최종 확인

잔금 치르기 직전에 등기부등본을 마지막으로 또 한 번 확인을 하셔야 한다. 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에 들어가서 보면 된다. '등기열람발급'을 클릭하고 그 다음에 '등기신청사건처리현황'을 클릭하면 된다. 그래서 만약에 근저당이 설정이 됐다. 그러면 당연히 근저당 설정 사실이 나오고 그리고 아직 설정이 되지 않고 접수만 됐다고 하더래도 내용이 나온다. '신청 사건 처리 중' 한마디로 근저당 관련해서 서류가 접수가 됐다는 사실을 알려주는 것이다. 만약 '신청 사건 처리 중'이라는 메시지가 뜨면 잔금 치르는 건 당장 중단을 하여야 된다. 대한민국 법원 인터넷 등기소에는 그런 내용들이 바로 나오기 때문에 이 기본을 지키는 게 매우 중요하다. 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에 아무것도 뜨지 않는다. 그러면 그때 전세 잔금을 치르면 된다. 하지만 이게 끝이 아니다. 잔금 치르자마자 즉시 전입신고를 하여야 된다. 오늘은 바쁘니 내일 아침 일찍 하겠다. 그러지 말아야 한다. 잔금치른 바로 그날 당일 날 바로 전입신고를 해야 되는 것이다. 동사무소 갈 시간이 없다. 그럴 경우에는 온라인으로 하면 됩니다. 바로 '정부 24'에 들어가서 전입신고를 하면 된다. 작년부터 전월세 신고제라는 게 도입이 됐다. 그래서 어차피 전월세는 신고를 하여야 되는데 바로 정부 24에 들어가면 이 간편하게 전입신고를 하실 수가 있다. 전입신고만 하면 확정일자는 자동으로 부여가 되는 것이다. 그날 오후 6시까지 해야 바로 그다음 익일부터 대항력이 부여가 되기 때문에 절대로 그날 6시까지 해야 되는 거는 잊지 말기 바란다. 그런데 안타까운 건 이렇게 서둘러서 그날 전입신고를 해도 사례처럼 당하는 경우가 발생을 할 수는 있다. 대항력은 전입신고한 다음 날부터 대항력이 발생을 하는 반면 본인이 전입 신고한 이후에 설정된 근저당은 즉시부터 효력을 발생하기 때문이다. 그러면 어떻게 할까?

전세 계약서 특약 작성

집주인과 계약서를 작성할 때 특약을 작성해야 된다. 이게 너무너무 중요하다. 특약에 이렇게 넣어야 한다. 주인은 '세입자가 전입신고한 날 그리고 그날부터 최소 몇일 동안은 절대로 근저당을 설정하지 않는다'라고 특약에 명시한다. 그리고 만약에 이 약속을 어길 경우에 특별손해배상을 한다고 명시를 해야 한다. 이게 아주 중요하다. 물론 집주인이 이렇게 특약 넣고 그리고 그거 무시하고 실제 전입신고한 당일 오후에 뭐 근저당 설정하면 그건 물리적으로 막을 방법은 없다. 하지만 결국 이건 나중에 손해배상의 중요한 근거가 되고 그리고 집 주인한테 허튼짓 못하도록 하는 이 강력한 압박 수단도 될 것이다.

전세 보증 보험 가입

전세 보증 보험 가입 과정에서 이 보증기관들이 이것저것을 따지고 이런저런 서류들을 요구한다. 그래서 이런저런 서류를 따는 과정에서 이런 대항력에 대한 것도 세입자가 좀 알게 되고 그리고 좀 더 꼼꼼하게 지켜볼 수 있기 때문에 이런 사고를 막는 데 도움이 된다.

Summary

대한민국 전세 제도라는 게 세입자 입장에서는 굉장히 안전한 제도다. 하지만 이 과정에서 꼭 지켜야 될 부분들도 적지 않다. 특히 집값에 비해서 전세 보증금이 과도한 깡통 주택의 경우에는 절대로 전세 들어가면 안 된다. 그리고 설사 깡통 주택이 아니라고 하더라도 대항력의 익일규정 때문에 문제가 생길 경우가 있다. 따라서 이러저러한 안전장치를 갖출 필요가 있다. 꼭 조심해야 본인의 전셋돈을 지킬 수 있다.