미국 지역은행 부동산 위기 점화 (실리콘밸리은행 뱅크런, 상업용 부동산)

지난 1일 미국의 한 지역은행의 주가 폭락 사건이 있었습니다.

 

2023년 실리콘밸리은행 사태와 같은 은행발 위기가 재현되는 것 같은 분위기로 진행되고 있습니다.

미국 지역은행 부동산 위기 점화 (실리콘밸리은행 뱅크런, 상업용 부동산)

 

오늘은 미국 지역은행 부동산 위기 점화에 대해서 알아보겠습니다.

 

미국 지역 은행발 위기

 

뉴욕 커뮤니티뱅코프 지난 4분기 부진한 실적을 발표했습니다.

 

2억 5,200만 달러 적자 전환했고 주당순손실 36센트로 월가 전망 27센트 순익 대비 크게 하회했습니다.

 

배당금도 기존 17센트에서 5센트로 70% 감축했습니다.

 

같은 기간 대출손실 충당금 5억 5,200만 달러로 월가 전망 손실 규모의 10배 이상의 충격입니다.

 

작년 3월에 실리콘 밸리 뱅크가 유동성 위기와 대규모 예금 인출 뱅크런 사태로 파산하고 이를 시작으로 은행 위기가 전이되면서 지방 은행들의 줄파산 위기가 고조된 적이 있었습니다.

 

이때 미국의 지방은행 중 하나인 시그니처 은행이라는 곳이 파산을 했습니다.

 

시그니처 은행을 인수한 뉴욕 커뮤니티뱅코프라는 뉴욕 지방은행이 있었습니다.

 

뉴욕 지방은행은 미국 지방은행의 맏형격이라고 할 수가 있는데 이 지역은행의 주가가 갑자기 하루 만에 40% 넘게 폭락했습니다.

 

글로벌 신용평가사 무디스가 뉴욕커뮤니티뱅코프와 자회사 신용등급 하향 검토를 하겠다고 밝혔습니다.

 

신용등급 하향 검토가 당장은 신용등급을 내리진 않지만 앞으로 회사의 상황을 보고 신용등급을 내릴 가능성이 높다는 것입니다.

 

뉴욕커뮤니티뱅코프 위기 원인 - 상업용 부동산

 

뉴욕 커뮤니티 뱅코프가 지난 4분기 깜짝 손실을 기록한 데다가 대손상각액이 늘었습니다.

 

손실의 원인에 대해서 은행은 상업용 부동산 부실을 꼽았습니다.

 

부동산 대출 부실이 늘어나기 시작했습니다.

 

특히 부진을 겪고 있는 상업용 부동산 부문에 잠재적 손실에 대비해서 충당금을 쌓았다고 밝혔습니다.

 

그리고 시그니처 은행 인수로 인해서 자산이 늘어나면서 더 엄격한 자본과 유동성 요건을 적용받게 된 점도 영향을 미쳤습니다.

 

무디스도 이번 등급 조치가 뉴욕 사무실과 다세대 부동산에 예상치 못한 손실과 수익 약세 자본금의 실질적인 감소를 반영했다고 밝혔습니다.

 

실제로 이 은행에 신용 등급이 실제로 떨어질지도 좀 지켜봐야 될 것 같습니다.

 

미 지역은행 부동산 위기 전이 우려

지역은행 한 곳만 위기라고 하면 큰 문제가 아니겠지만, 이번 사태가 지역은행 전체로 확산할 수 있다라는 우려도 나왔습니다.

 

뉴욕커뮤니티 뱅코프 은행 주가가 폭락하자 지역 은행주들이 동반 하락하는 모습을 나타냈습니다.

 

중국의 경우에는 부동산 시장 침체로 헝다그룹이 청산 결정으로 공중분해될 예정입니다.

 

고금리 기조 장기화와 부동산 시장 침체로 글로벌 상업용 부동산 시장이 전반적으로 어려운 상황에 놓였습니다.

 

우리나라도 마찬가지입니다.

 

태양건설 워크아웃 사태도 상업용 부동산 PF를 막지 못해서 결국 시작이 됐습니다.

 

미국도 지금 상업용 부동산 침체 국면에 빠졌습니다.

 

IMF는 "현재 미국 상업용 부동산 침체가 반세기 동안 최악이다.

 

시스템 리스크인 뇌관이다." 라고 평가를 하기도 했습니다.

 

IMF는 부동산 디폴트 증가가 유동성 축소와 가격 하락 금융사 손실 등의 악순환을 촉발할 수 있다고 분석했습니다.

 

미국 상업용 부동산이 위험한 이유

미국 상업용 부동산 모기지 대출 규모는 4.5조 달러로 글로벌 금융위기 이후 꾸준히 상승해 왔습니다.

 

장기 고정금리 형태가 많은 주거용 부동산과는 달리 변동금리 대출 비중이 50%에 가깝습니다.

 

이러한 특성은 통화 긴축 시기에는 이자 부담이 급격하게 늘어날 수 있습니다.

 

그리고 2024년까지 만기도래하는 상업용 부동산 대출 규모가 1.1조 달러에 달합니다.

 

이와 같이 만기가 집중되어 있는 이유는 상업용 부동산 대출은 듀레이션이 5년 이내로 짧은 데다 원금 일시 상환 방식 비중이 높기 때문입니다.

 

상업용 부동산 은행 대출 내에서 은행 규모별 비중을 보았을 때 중소형 은행 비중은 70%입니다.

 

보통주 자본 비율이 한자릿수인 중소형 은행의 경우에는 상업용 부동산 대출 일부만 디폴트되어도 보통주 자본 비율 하락으로 인해 건전성 우려로 이어질 것으로 보입니다.

 

최근 사무실을 중심으로 연체율이 높아지고 있는데, 이는 은행의 대출 심리를 위촉시키고 있습니다.

 

최근 미 은행 대출 태도는 상업용 부동산에서 가장 엄격해지고 있습니다.

 

그리고 대출 축소는 중소형 은행에서 크게 나타날 것으로 판단됩니다.

 

그러면 중소형 은행에서는 위험을 느끼고 고객들의 은행 예금 인출 사태가 일어날 수 있습니다.

 

은행 예금 인출 사태는 예금자들이 은행이 파산할 것으로 의심해 예금을 찾으러 달려갈 때 발생합니다. (뱅크런)

 

미국 정부의 대응

미국 금융당국 SEC도 이 위기를 막기 위해서 최근에 미국의 일부 지역은행들 대상으로 상업용 부동산 위험 노출에 익스포저를 제시하라고 지시를 했습니다.

 

그리고 건전성 우려에 대응하기 위해서 대출 관리를 또 강화하기도 했습니다.

 

SEC는 상업용 부동산 대출을 주시를 하고 있는데 지금 미국 은행권의 상업용 부동산 대출액이 약 3조 달러에 이릅니다.

 

고금리 장기화로 대출 비용이 늘어나고 비대면 확대 오피스 공실률이 늘면서 상업용 부동산 소유주들이 상당히 어려움을 겪고 있습니다.

 

소유주들이 돈을 갚지 못하는 디폴트가 이어지고 그러면 돈을 빌려준 은행에까지 부실이 전이되게 되는 것입니다.

 

미국의 금융 당국은 이 부동산 부실로 촉발된 2008년 금융위기 때와 비슷한 상황이 발생하는 것을 사전에 차단을 하겠다는 입장입니다.

 

시장에서는 이 대형은행보다 규모가 적은 지역은행의 경우에 이 상업용 부동산 소유주의 디폴트 사태가 건전성에 심각한 영향을 줄 수 있습니다.

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지금까지 미국 지역은행 부동산 위기 점화에 대해서 알아보았습니다.

 

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